Sebelumnya, Anda harus meyakinkan diri Anda bahwa properti yang akan Anda beli merupakan sarana investasi, bukan untuk didiami. Jika Anda membeli rumah dengan bayangan bahwa rumah tersebut akan ditinggali oleh keluarga Anda, maka Anda akan cenderung mengabaikan beberapa faktor yang bisa menurunkan harga beli kembali rumah tersebut. Camkan dalam pikiran Anda bahwa Anda membeli properti untuk Anda jual kembali. Anda pun akan benar-benar bisa mencermati spesifikasi properti yang akan Anda beli dengan secermat-cermatnya.
Berikut ini merupakan tips-tips khusus supaya Anda tidak tergelincir membeli properti yang asal murah.
Mencermati Nilai Jual.
Lokasi merupakan faktor penting dalam menentukan harga properti yang ingin dibeli. Dalam memilih tempat tinggal, lokasi menjadi prioritas penting selain harga. Anda terlebih dahulu harus mengenal karakter pembeli yang akan Anda sasar. Harga properti mengikuti keberadaan lokasi. Semakin strategis lokasinya, maka semakin mahal harganya. Di Jakarta, pembangunan perumahan lebih menitik beratkan di daerah luar Jakarta yang memiliki akses jalan alternatif yang cukup baik. Lokasi yang strategis plus akses terhadap fasilitas yang memadai, akan membuat harga rumah tersebut semakin naik. Hal tersebut merupakan investasi jangka panjang. Lokasi strategis mencerminkan kehidupan perekonomian yang stabil, sehingga orang akan berbondong-bondong memilih rumah di lokasi yang demikian.
Namun saat ini, developer mencoba mengembangkan konsep baru agar tidak terpaku pada pembangunan di kawasan padat manusia. Developer tidak membangun di lokasi yang strategis, tetapi membangun perumahan dengan konsep kawasan. Mereka membangun perumahan di luar atau di perbatasan Jakarta dengan tambahan fasilitas berupa rumah sakit, sekolah, mall, supermarket dan lain-lain di sekitar perumahan. Perumahan ini biasa disebut dengan perumahan satelit. Kedua jenis properti tersebut, rumah di lokasi yang strategis dan rumah dengan akses fasilitas yang memadai, sama-sama memiliki nilai jual yang tinggi.
Hukum Investasi Properti menyebutkan bahwa terdapat tiga hal paling utama dalam memilih dan membeli properti. Pertama, lokasi. Kedua, lokasi. Ketiga, lokasi. Penekanan yang berulang ini merupakan pertanda bahwa, setiap orang pada umumnya menekankan keberadaan “lokasi” sebelum memutuskan untuk membeli properti tersebut. tetapi pada dasarnya, terdapat beberapa pertimbangan lain selain lokasi yang perlu Anda cermati pula.
1. Memperhitungkan Nilai Rumah
Semakin banyak fungsi rumah yang bisa digunakan maka harganya semakin tinggi. Pertimbangan di sini adalah apakah harganya sudah mencerminkan nilai dan manfaat yang akan diperoleh.
2. Mempertimbangkan Fasilitas Umum
Dalam menetukan tembat tinggal, pembeli biasanya turut mempertimbangkan aspek akses dan fasilitas. Mereka akan terkesan dan merasa senang jika rumah yang Anda tawarkan dekat dengan pusat perbelanjaan, bank, sekolah, hingga tempat rekreasi. Jika Anda menemukan rumah/bangunan yang dijual di lokasi yang lengkap dengan fasilitas umum, pertimbangkan dengan segera untuk membelinya. Properti di kawasan dengan akses yang luas seperti itu nilainya cenderung naik dari waktu ke waktu.
3. Menilai Aspek Perpajakan
Transaksi tanah atau bangunan merupakan obyek pajak. Selanjutnya sebagai pemilik tanah dan bangunan Anda akan dikenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Oleh karena itu pertimbangkan aspek perpajakan untuk mengetahui berapa besar pengeluaran tambahan Anda, baik pada saat membeli properti bangunan.
4. Melihat Rencana Tata Ruang Kota
Sebelum membeli, ada baiknya Anda mengetahui pola perkembangan baru atau renovasi besar yang akan atau sedang dilakukan di wilayah lokasi rumah tersebut. Hal ini untuk memprediksi pembangunan apa yang akan dilakukan di sekitar lingkungan lokasi rumah Anda. Untuk itu Anda dapat mengecek ke Dinas Tata Ruang Kota atau pejabat lain yang berwenang.
Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) diterbitkan oleh Suku Dinas Perencanaan Tata Kota. Informasi mengenai RTRK ini bisa kita peroleh dari Dinas Tata Ruang Kota dengan membayar biaya pengganti cetak. Di daerah DKI Jakarta, keberadaan RTRK menjadi sangat penting karena daerah ini telah memiliki rencana pengembangan wilayah yang sangat matang. Dalam RTRK ini tergambar peta wajah masa depan kota Jakarta yang berbeda dengan peta pada saat sekarang ini. Anda tentu ingat peristiwa penggusuran PKL yang pernah terjadi di kawasan Barito karena akan dibangun jalur penghijauan. Anda tentu tak ingin hal itu menimpa Anda atau klien Anda bukan? Hati-hati dengan penawaran properti berharga murah sebelum Anda mengecek dengan jelas RTRK nya. Siapa tahu rumah yang Anda beli itu satu tahun kemudian akan dirombak menjadi jalan umum. Meskipun ada biaya pengganti dari pemerintah, tentu saja nilainya tidak sebanding.
5. Tanggap Risiko Bencana
Apakah lingkungan lokasi rumah yang akan dibeli mudah terserang bencana banjir, kebakaran, atau tanah longsor? Jika rumah yang akan dibeli masuk ke dalam lokasi yang rawan akan bencana, lebih balk Anda mengurungkan niat untuk membeli rumah itu. Memang Anda dapat mengasuransikan rumah Anda untuk mendapatkan perlindungan financial. Namun, Anda juga harus mempertimbangkan bagaimana mengatasi bencana secara emosional.
6. Meneliti Tingkat Hunian
Bila Anda membeli rumah yang lokasinya di dalam perumahan, perhatikan apakah semua rumah sudah terisi semua atau belum. Bila rumah-rumah di lokasi itu banyak yang kosong, harap Anda waspada.
Bisa jadi kekosongan rumah terjadi karena lingkungannya kurang bagus atau karena ada potensi resiko tertentu. Maka, setidaknya pilihlah lokasi yang tingkat huniannya diatas 50%. Secara umum, rumah baru kondisinya lebih baik dari rumah yang sudah tua. Tapi jangan salah, banyak kejadian di mana seseorang baru saja membeli rumah baru dan tinggal di sana, tetapi beberapa bulan kemudian mulai terlihat kerusakan seperti, genting bocor, dinding yang mulai retak-retak dan lain sebagainya. Jadi nama baik sebuah developer juga harus Anda pertimbangkan. Kalau Anda membeli rumah yang sudah tua, Anda harus menyisihkan dana untuk melakukan renovasi agar rumah tersebut layak jual kembali.
Perlu Anda ketahui, pebisnis properti rata-rata menyukai rumah atau bangunan yang sudah tidak terawat. Mereka kemudian mengeluarkan biaya tambahan untuk renovasi. Beberapa tambahan kecil seperti taman, pagar yang cantik, dan pengecatan yang manis dapat melipatgandakan harga jual sebuah rumah.
7. Penaksiran Biaya Pengganti Baru
Nilai properti ditentukan dari penaksiran biaya penggantian baru (renovasi) atau dengan perbandingan antara properti sejenis yang sama fungsinya, kemudian dikurangi penyusutan. Penyusutan itu sendiri ditentukan dari 3 faktor:
a. Kemunduran fisik, yaitu penyusutan yang disebabkan oleh umur pemakaian, perawatan, dan lainnya.
b. Kemunduran fungsional, yaitu penyusutan yang disebabkan perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan model bentuk, dan lainnya.
c. Kemunduran ekonomis, yaitu penyusutan yang disebabkan faktor perubahan sosial, peraturan pemerintah dan peraturan lain yang membatasi peruntukan, dan lainnya..
Memanfaatkan Kondisi Saat Membeli Properti
Sekarang, sudah saatnya Anda bergerak untuk menjadi pelaku dalam bisnis properti. Mardigu Wowiek, seorang motivator sekaligus pebisnis properti sukses, mengungkapkan bahwa bisnis ini memerlukan biaya dan risiko yang lebih besar dibanding bisnis lainnya. Tapi ketika Anda berhasil, untung yang diperoleh jauh lebih besar dibanding bisnis-bisnis lainnya.
Setelah Anda mengetahui bagaimana menetukan properti yang tepat untuk diinvestasikan kembali, Anda kini perlu memahami bagaimana momen yang pas untuk membelinya supaya keuntungan Anda makin berlipat.
1. Buyer’s Time
Coba membeli di saat harga rendah dan menjualnya kembali saat harga tinggi. Saat ini, di tahun 2011, ketika tingkat pertumbuhan ekonomi mulai terpengaruh oleh krisis keuangan dunia adalah waktu di mana pembeli berada di atas angin (buyer’s time). Pada kondisi demikian, harga akan tertekan secara absolut meskipun secara nominal tetap. Misalnya saja harga sebuah rumah pada tahun lalu sebesar Rp 2 milyar. Tahun ini ternyata harganya tidak mengalami kenaikan dan justru bertahan di angka Rp 2 milyar, maka secara riil harga tersebut telah turun. Nah, masa-masa seperti ini cocok untuk membeli properti sebelum mengalami kenaikan harga kembali. Diperkirakan siklus ini akan berulang lagi dalam jangka waktu tiga sampai empat tahun ke depan.
2. Cari Properti yang Terkendala Masalah
Apa yang diamaksud dengan properti bermasalah? Para pebisnis properti hingga saat ini selalu memegang prinsip, “mendapatkan properti terjelek di lokasi terbaik”. Properti yang dimaksud adalah properti yang sudah tidak terawat lagi atau ada permasalahan dari sisi konstruksi. Tak masalah jika Anda harus membeli properti yang sudah lama tak dihuni bahkan menjadi sarang hewan liar, asalkan berada di lokasi strategis dan mempunyai potensi untuk berkembang.
3. Mencermati Pengembangan Kawasan di Masa Depan
Anda tentu ingat pembahasan tentang RTRK. Nah, keberadaan sumber informasi ini bisa kita manfaatkan untuk menentukan lokasi mana yang akan kita bidik. Jangan remehkan suatu lahan pertanian yang tidak produktif karena siapa tahu dalam RTRK, lahan tersebut justru akan dipergunakan sebagai kawasan perkantoran atau perumahan. Sudah pasti perkembangan kawasan ini akan ikut menaikkan harga properti di sekitarnya.
4. Mencari Penjual “Kepepet”
Di setiap tempat, selalu saja ada orang yang menjual properti dengan harga murah karena membutuhkan uang tunai secara cepat. Kondisi ini muncul akibat penjul tersebut mengalami masalah finansial di keluarganya. Jika Anda membeli properti dari orang-orang seperti itu, Anda bisa menjadi dewa penyelamat.
Untuk mendapatkan situasi semacam ini, Anda bisa bekerjasama dengan bank atau kantor pegadaian. Tentunya Anda perlu mengecek juga spesifikasi dari properti yang akan dilelang tersebut. Jika cocok dengan perhitungan Anda, silakan menghubungi bank atau pegadaian yang dimaksud.
Bank atau pegadaian sebenarnya senang jika Anda melakukan langkah tersebut. Untuk mendapatkan pembeli yang tepat dalam pelelangan, tentu memerlukan waktu yang tidak sebentar. Mereka juga tidak memilki tambahan waktu dan tenaga untuk merawat properti yang menjadi sitaan tersebut. Akibatnya, pihak bank atau pegadaian justru merasa sangat terbantu. Pastikan juga Anda memperoleh harga diskon untuk transaksi ini.
Pustaka
77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti Oleh hermawan wijaya
Tidak ada komentar:
Posting Komentar